北部都会区供应不会冲击写字楼市场 发展局... Latest News
香港发展局局长林筱鲁在2026年10月8日举行的立法会上明确表示，北部都会区大型项目未来五年提供的100万平方米（约1080万平方英尺）商业楼面面积，主要面向创新及科技（I&T）行业，与传统写字楼供应无关，因此不会进一步打压本已低迷的写字楼市场。这一表态旨在回应地产及建造界立法会议员黄浩铭的担忧，后者在审议香港首份五年计划及年度施政报告时提出新增商业空间可能加剧非核心地段写字楼高空置率的问题。
热播剧集黄浩铭的担忧与林筱鲁的回应
黄浩铭在立法会辩论中指出，北部都会区新增的商业楼面面积可能对本港写字楼市场造成负面影响，尤其是在当前经济环境下，非核心地段的写字楼空置率已处于高位。他强调，市场需要消化现有空间，新供应可能令局势雪上加霜。对此，林筱鲁明确反驳称，北部都会区的规划定位是为创新及科技产业提供专用空间，而非传统办公场所。她表示：“规划中的商业楼面将用于支持创科生态圈发展，包括研发中心、实验室及初创企业孵化器，这与一般的甲级写字楼需求完全不同。”
收视排行北部都会区供应细节与市场背景
根据林筱鲁在立法会提供的数据，北部都会区未来五年将提供约100万平方米的经济楼面面积，但其中超过70%已经预留予创新及科技用途。这些空间主要位于落马洲河套区和新田科技城，旨在吸引生物科技、人工智能及金融科技等领域的全球企业落户。目前，香港整体写字楼空置率约为14%，非核心区域如观塘、九龙湾的空置率更高达18%，部分业主已将租金下调15%至20%以吸引租户。然而，林筱鲁强调，北部都会区的供应是作为国家“十四五”规划中粤港澳大湾区创科合作的一部分，目标在2027年前新增5万个创科职位。
票房冠军北部都会区定位：创科枢纽而非传统商区
林筱鲁在立法会进一步阐述北部都会区的战略定位。她指出，该区域占地约3万公顷，将建设成香港的创科枢纽，而非传统商业中心。区内设施包括智能物流中心和产学研合作基地，旨在通过“港深创科合作区”与深圳的科创资源对接。她引用一份政府委托的顾问报告称，创科企业对工作空间的需求与一般写字楼租户不同，例如需要更高的楼底、更大的电力负荷及更灵活的空间配置，因此不会与中环、金钟等核心商业区的甲级写字楼构成直接竞争。
综艺节目立法会辩论中的其他声音
在立法会辩论中，部分议员对北部都会区的执行时间表表达了疑虑。议员杨永杰质疑，项目涉及的收地及基建工作进度是否足以支撑未来五年的供应目标。林筱鲁回应称，政府已启动元朗、北区的土地收回程序，预计在未来18个月内完成首阶段收地，涉及约120公顷土地。此外，律政司司长林定国在发言中补充，北部都会区的法律框架已从《城市规划条例》修订，简化了规划审批流程，以确保项目能如期推进。
| 关键数据 | 北部都会区写字楼供应 | 传统写字楼市场对比 |
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| 未来五年供应量 | 100万平方米（约1080万平方英尺） | 2025年空置面积约130万平方米 |
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| 主要用途 | 创新及科技（超70%） | 金融、法律、专业服务 |
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| 目标用户 | 创科企业、研发中心 | 跨国企业、银行、保险 |
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| 区域定位 | 港深创科合作区 | 中环、金钟、铜锣湾 |
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| 当前空置率影响 | 预计新增空置率<2% | 整体空置率约14% |
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市场数据分析与行业预期
根据香港差饷物业估价署的数据，2026年上半年写字楼租金指数较2025年同期下降3.5%，其中传统商业区租金跌幅较小，而非核心区域跌幅较大。据仲量联行（JLL）的一份报告，2026年第二季度九龙东写字楼空置率升至20%，创近五年新高。然而，林筱鲁在立法会上引用政府经济分析称，北部都会区的供应主要面向内地和海外创科企业，这些企业多属新增需求，而非从现有市场转移。她补充说：“我们有信心，创科空间的需求在未来五年将保持年均8%至10%的增长率，足以消化新增供应。”
项目执行时间表与挑战
北部都会区的开发分三个阶段进行。第一阶段（2024-2027年）集中于新田科技城和落马洲河套区的基础设施建设；第二阶段（2028-2031年）扩展至牛潭尾和坪輋；第三阶段（2032年后）涵盖古洞北和粉岭北。林筱鲁坦言，项目面临的最大挑战是收地进度，但强调政府已通过《收回土地条例》加速程序，并计划在2027年前完成全部收地。此外，立法会设有专责委员会监督项目执行，以确保成本控制在预算范围内（首阶段预算为380亿港元）。
FAQ
Q1: 北部都会区的写字楼供应是否会导致香港办公楼空置率进一步上升？
A1: 林筱鲁在立法会明确表示，北部都会区的100万平方米商业楼面面积主要服务于创新及科技产业，与传统甲级写字楼市场完全不同，因此不会直接推高空置率。政府数据显示，创科企业对工作空间的需求特征与一般租户有别，且新增供应主要针对内地及海外初创企业，属于增量需求。
Q2: 新田科技城和落马洲河套区何时能提供首批可用的办公空间？
A2: 林筱鲁回应称，北部都会区第一阶段涵盖的新田科技城和落马洲河套区，预计在2027年前建成基础设施，首批商业空间将在2028年逐步投入市场。目前，落马洲河套区的港深创科合作区已完成土地平整，并有三家生物科技公司签署了入驻意向书。
北部都会区作为香港融入大湾区战略的核心项目，其写字楼供应被明确划定为创科基础设施，而非传统商办空间。林筱鲁在立法会的澄清，意在消除市场对供给过剩的恐惧，同时突显当局对创科导向的承诺。未来五年，随着首批空间落成，北部都会区能否如期吸引优质企业入驻，将成为检验这一承诺的关键试金石。
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香港发展局局长林筱鲁在立法会表示北部都会区100万平方米商业楼面主要服务创科行业，不会打压传统写字楼市场。超过70%空间已预留予创新及科技用途，旨在吸引全球企业落户港深创科合作区。
